En España tenemos un importante problema de identificación, localización y medición exacta de la propiedad inmobiliaria.
Recientemente con la aprobación de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, se trata de paliar esta situación con la mejora en la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario, instituciones de naturaleza y competencias diferenciadas que, no obstante, recaen sobre un mismo ámbito: la realidad inmobiliaria.
Existen muchos casos en que la información catastral y/o registral no refleja correctamente la realidad física de de los bienes inmuebles.
En estos casos, el titular de una finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.
Estas representaciones no podrán realizarse como hasta ahora era práctica habitual para muchos técnicos, es decir, en formatos CAD y con coordenadas relativas, sino que será necesario confeccionarlas en un marco geodésico global y en un formato GIS, en concreto, en el formato GML (Geography Markup Language).
La representación gráfica alternativa
La representación gráfica alternativa de una parcela es un plano georreferenciado, es decir un plano en un marco geodésico global que delimita de forma precisa la ubicación geográfica de los vértices de los linderos, mediante un sistema de coordenadas.
La representación gráfica alternativa viene referida a una parcela. Cuando la certificación catastral descriptiva y gráfica coincida con la realidad no será necesario elaborar una representación gráfica alternativa. Sólo será necesario realizarla y aportarla cuando se manifieste por el interesado que la representación catastral gráfica de su parcela no se corresponde con la realidad física.
La representación gráfica alternativa cumple con tres objetivos:
- Descripción exacta de las fincas en cuanto a su ubicación, delimitación y superficie.
- Incorporación de la representación gráfica en la descripción de la finca que conste en el Registro de la Propiedad, lo que resulta obligatorio en las inscripciones de nuevas fincas en el Registro, y potestativo en el resto de los casos.
- Mejora de la cartografía catastral
La representación gráfica alternativa, además de las características ya indicadas debe cumplir con:
- La aprobación expresa del propietario de la finca o autoridad pública, manifestando además que la descripción catastral, no se corresponde con la realidad física de la finca.
- Delimitación geográfica de las fincas mediante coordenadas georreferenciadas de los vértices del perímetro externo (e internos si los hay) de la parcela.
- Contenida en un fichero informático en formato GML de parcela catastral.
- Coincidencia entre los datos derivados del plano georreferenciado y los datos descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas resultantes que consten en la escritura.
- Representación gráfica sobre cartografía catastral respetando los límites catastrales exteriores de la zona modificada
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